¿Cuánto me prestan para una hipoteca? Calculadora

Calcula tu capacidad de endeudamiento

Esta calculadora responde a la pregunta ¿cuánto me prestan para una hipoteca? partiendo de tus ingresos y de tus deudas. Obtiene la cuota máxima que admite tu tasa de endeudamiento, el capital que esa cuota permite pedir y el precio de vivienda al que llegas sumando tus ahorros y restando los gastos de compra. También muestra el dinero que te queda cada mes y cómo cambia el resultado con el plazo y el tipo. Todo se calcula en tu navegador.

Cómo se usa

1. Escribe los «Ingresos netos mensuales» de cada titular, los «Otros ingresos regulares al mes» (un alquiler que cobras, por ejemplo) y la «Parte computada de otros ingresos», 70 % por defecto.
2. Indica los «Préstamos en curso (cuotas mensuales)» y los «Otros pagos mensuales», como una pensión que pagas.
3. Ajusta la «Tasa de endeudamiento máxima», 35 % por defecto.
4. Rellena el «Tipo de interés nominal anual», el «Plazo» en años y, si lo hay, el seguro como tasa anual sobre el capital.
5. Añade el «Ahorro aportado (entrada)» y los «Gastos de compra estimados» en porcentaje. «Copiar el enlace de la simulación» crea una dirección que recupera tus datos.

Cómo calculan los bancos lo que te prestan

En España, una referencia habitual es que el total de cuotas de préstamos no supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. No es una cifra fija: cada banco fija su propio límite y puede ser más estricto con ingresos bajos. La cuota máxima se obtiene así: ingresos computados × tasa de endeudamiento − deudas actuales.

El banco también mira el dinero que te queda para vivir después de pagar las cuotas, la estabilidad de tu empleo, tu historial de pagos y el ahorro. Para vivienda habitual es frecuente que financie como máximo en torno al 80 % del valor de tasación, de modo que la entrada y los gastos suelen salir de tus ahorros. Consulta las condiciones concretas con tu entidad.

La fórmula y un ejemplo exacto

Con una cuota máxima M (seguro incluido), un tipo mensual t (el tipo nominal anual dividido entre 12), n meses y un seguro de tasa anual s sobre el capital inicial, la capacidad es C = M ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)^−n) + s ÷ 12).

Ejemplo: una pareja ingresa 1.800 € y 1.600 € netos al mes, sin otras deudas. Al 35 %, la cuota máxima es 3.400 × 35 % = 1.190 €. Al 3 % a 30 años, sin seguro, el banco podría prestar hasta 282.255,36 €. Con 30.000 € de entrada, el presupuesto total es de 312.255,36 €. Si los gastos de compra rondan el 10 %, el precio de vivienda asequible es 312.255,36 ÷ 1,10 = 283.868,51 €, con 28.386,85 € de gastos. Después de la cuota quedan 2.210 € al mes.

El efecto del plazo y del tipo

La tabla «Capacidad de préstamo según el plazo y el tipo» mantiene la misma cuota de 1.190 €:

Alargar el plazo de 25 a 30 años sube la capacidad en más de 31.000 €, pero los intereses totales llegan a 146.144,64 € en el ejemplo. Medio punto de tipo mueve la cifra a 30 años entre 17.000 y 19.000 €.

Gastos de compra

En vivienda de segunda mano, los gastos suelen rondar el 10 % del precio o algo más, sobre todo por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según la comunidad autónoma. En obra nueva se paga IVA y Actos Jurídicos Documentados. Pide el cálculo exacto antes de firmar.

Cómo mejorar tu perfil

• Cancelar un préstamo pequeño libera su cuota para la hipoteca.
• Ahorrar cada mes demuestra capacidad de ahorro y aumenta la entrada.
• Una entrada mayor reduce el importe a pedir y mejora tu perfil ante el banco.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me prestan si cobro 2.000 € netos?

Con un 35 % y sin otras deudas, la cuota máxima sería de 700 €. El importe depende del tipo y del plazo: cámbialos en la calculadora y mira la tabla.

¿Por qué no cuenta todo el alquiler que cobro?

Los bancos suelen computar en torno al 70 % para cubrir meses vacíos y gastos. Es una práctica habitual, no una norma.

¿Este resultado garantiza la hipoteca?

No. Es una estimación orientativa: cada banco aplica sus propios criterios y la calculadora no ofrece asesoramiento personalizado.

¿Conviene pedir el máximo?

No necesariamente. Revisa el dinero restante cada mes y guarda un colchón para imprevistos.