Calcular la rentabilidad de un alquiler

¿Cuánto rinde de verdad un piso en alquiler?

Esta calculadora sirve para calcular la rentabilidad de un alquiler: rentabilidad bruta, rentabilidad neta de gastos, cash flow mensual con o sin hipoteca y esfuerzo de ahorro. También indica el precio máximo que puedes pagar para lograr la rentabilidad que buscas y, si quieres, una proyección de 10 a 25 años. El cálculo se hace en tu navegador y no se envía ningún dato.

Cómo se usa

1. En «Compra», escribe el «Precio de compra», los «Gastos e impuestos de compra» (en «% del precio» o como importe), la «Reforma» y los «Muebles».
2. En «Alquiler y gastos», indica el «Alquiler mensual», los «Meses sin inquilino» (meses al año o % del alquiler), la comunidad no repercutida, el IBI, el seguro y, si procede, la gestión y el mantenimiento en porcentaje de lo cobrado.
3. Marca «Financiar con una hipoteca» para ver la cuota, el cash flow y el esfuerzo de ahorro mensual.
4. Ajusta la «Rentabilidad objetivo» para obtener el «Precio de compra máximo» y marca «Proyección a varios años» si quieres la tabla año a año. «Copiar el enlace de la simulación» guarda todos tus datos en una dirección que puedes compartir.

Rentabilidad bruta y neta: las fórmulas

Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra × 100. Es la cifra rápida para comparar anuncios. La herramienta la da también sobre el coste total (precio, impuestos y gastos de compra, reforma y muebles).

Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) ÷ coste total × 100, siempre antes de impuestos.

Ejemplo: un piso de segunda mano por 180.000 €, con un 10 % de impuestos y gastos de compra (18.000 €) y 12.000 € de reforma: coste total de 210.000 €. Alquilado a 900 € al mes, genera 10.800 € al año: rentabilidad bruta del 6,00 % sobre el precio y del 5,14 % sobre el coste total. Con un mes sin inquilino se cobran 9.900 €. Tras 1.500 € de gastos (720 € de comunidad, 400 € de IBI y 380 € de seguros) quedan 8.400 €: rentabilidad neta del 4,00 %, es decir, 700 € al mes.

Los gastos que hay que prever

Suma todo lo que paga el propietario: la cuota de comunidad que no repercutes al inquilino, el IBI y la tasa de basuras, el seguro de hogar y, si lo contratas, el de impago, la comisión de una agencia si delegas la gestión y una reserva para reparaciones y electrodomésticos.

Los meses sin inquilino

Un piso no siempre está alquilado los 12 meses: entre un contrato y otro hay que pintar, enseñarlo y firmar. Un mes al año es una previsión prudente en una ciudad con demanda; en zonas con menos movimiento conviene poner más. La herramienta descuenta ese periodo del alquiler cobrado, no de la rentabilidad bruta.

Cash flow y efecto de la hipoteca

El cash flow mensual es (alquiler cobrado − gastos) ÷ 12 − cuota de la hipoteca. Si sale negativo, el «Esfuerzo de ahorro mensual» indica lo que pones tú cada mes.

En el ejemplo, con una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años, la cuota es de 711,32 €. El cash flow queda en 700,00 − 711,32 = −11,32 € al mes. La financiación no cambia la rentabilidad del piso, pero reduce el dinero aportado (aquí 60.000 € de entrada) y cada cuota amortiza capital, como muestra la proyección.

Precio máximo para una rentabilidad objetivo

Para lograr un 7 % bruto con 900 € al mes: 10.800 ÷ 0,07 = 154.285 € como máximo. Si eliges «neta de gastos, sobre el coste total», la herramienta tiene en cuenta los impuestos de compra, la reforma y los gastos anuales.

Lo que la herramienta no calcula

No calcula ningún impuesto: ni el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, con sus gastos deducibles y posibles reducciones, ni el impuesto sobre la ganancia al vender. Dependen de la normativa, de la comunidad autónoma y de tu situación. Un asesor fiscal o una gestoría te dará una cifra fiable.

Otros indicadores útiles

Compara el precio por metro cuadrado (precio ÷ superficie) con las ventas recientes de la zona y el alquiler por metro cuadrado con anuncios parecidos. Mira la demanda de alquiler: empleo, universidades, transporte y tiempo medio para alquilar.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?

La bruta divide el alquiler anual por el precio, sin gastos. La neta descuenta los meses vacíos y los gastos, y divide por el coste total con impuestos de compra. La diferencia suele superar los 2 puntos.

¿Qué rentabilidad es buena para un piso?

No hay una cifra válida para todos: las rentabilidades altas suelen ir con más riesgo de impago, de vacío o de obras. Compara varios pisos de la misma zona con los mismos supuestos.

¿Cuánto son los gastos de compra?

Dependen del ITP de cada comunidad autónoma o del IVA en obra nueva, más notaría y registro. Introduce la cifra que te den la notaría o la gestoría.

¿Se guardan mis datos?

Solo en tu navegador, para que recuperes la simulación en tu próxima visita. El enlace compartido lleva los valores en la propia dirección.